[스크랩] 부가가치세 과세표준의 안분계산(토지/건물매각시)

부가가치세과세표준의 안분계산………2001.07.06

▣  ① 과세표준안분계산대상-과세사업과 면세사업에 겸용하던 재화를 공급(매각)하는 경우,토지와 지상정착물을 함께 공급하는 경우 ▣  ② 겸용재화공급시- 직전기공급가액비례(또는 사용면적비례)로 안분 ▣  ③ 토지,건물등 함께 공급시 - 실지공급가액기준,감정가액비례, 기준시가비례로 함 ▣  ④ 기준시가가 없는 자산이 있는 경우에는 장부가액비례로 1차안분후 기준시가비례로 2차안분함 1.안분대상의 범위 부가가치세과세표준계산상 과세표준의 안분에 관한 규정이 적용되는 경우는, ① 과세사업과 면세사업에 겸용하던 재화를 공급(매각)하는 경우 ② 토지와 지상정착물을 함께 공급하는 경우를 들 수있다(부가령48조의2) 2. 과세·면세겸용재화의 과세표준안분 (1) 직전기 공급가액의 비례로 안분하는 경우 ① 과세사업과 면세사업에 겸용하던 재화를 공급(매각)하는 경우의 공급가액인 과세표준은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 당해재화의 공급가액 x 직전과세기간의 과세공급가액/직전과세기간의 총공급가액 ② 안분제외대상(전부과세로 봄) ㄱ.직전과세기간의 총공급가액중 면세공급가액비율이 5%미만인 경우 ㄴ.당해 재화의 공급가액이 20만원 미만인 경우 ㄷ.신규사업개시로 직전과세기간이 없는 경우(산식적용불가하므로) 2) 직전기사용면적비례로 안분하는 경우 일반적으로는 위의 직전기 공급가액비례로 안분하나,다음의 경우에는 직전기 사용면적비례로 안분한다. ① 용재화의 매입에 대하여 공통매입세액을 안분하여 공제함에 있어서 공급가액비례에 의하여 안분하지 아니하고 예정사용면적비례에 의하여 안분한 재화를 매각하는 경우 ② 정사용면적비례로 매입세액을 안분한 후 사용면적확정으로 확정사용면적비례로 안분정산한 재화를 매각(공급)하는 경우 ③ 통매입세액을 사용면적비례로 안분하여 공제한 후 납부세액 또는 환급세액을 재계산한 재화를 매각(공급)하는 경우 당해재화의 공급가액 x 직전과세기간의 과세사용면적/직전과세기간의 총사용면적 만약, 휴업등으로 인하여 직전과세기간의 사용면적비율이 없는 경우에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 사용면적비율에 의하여 계산한다. 3. 토지·건축물을 함께 공급하는 경우 과세표준 사업자가 토지와 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물등을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지공급가액에 의하여 각각의 가액으로 하는 것이 원칙이다. 예를 들어 토지와 건물을 공급함에 있어서 각각의 공급가액을 별도로 계약을 체결하고 그 별도로 구분된 계약금액이 실지의 공급가액에 부합하는 경우에는 구분된 금액에 의한 건물등 과세대상재화에 대하여 과세표준과 세액을 산출하는 것이다. 다만, 구분이 불분명한 경우에는 안분에 관한 규정을 적용하여 과세대상공급가액을 산출하는 것이다. (1) 토지(면세)·건축물(과세)별 실지 공급가액에 의하는 것이 원칙임 예시-1) 토지와 지상건물을 양도함에 있어서 토지는 200,000,000원, 건물은 300,000,000원(부가세별도)으로 계약을 체결한 경우라면 안분의 다른 산식을 적용하지 아니하고 건물분에 대한 부가세 30,000,000원만 부가세예수금으로 처리하면 된다. 예시-2) 실무상 토지와 건물을 매각함에 있어서 토지와 건물값을 각각 구분하여 계약서에 기재하는 예가 드물고 설령 구분기재하였다하더라도 그 구분이 임의적인 경우로서 구분이 안된 경우와 같다면 각각의 실지공급가액이 불분명한 경우에 해당함(검인계약서의 금액이라 하여 반드시 인정되는 것이 아님).따라서 구분은 후술하는 안분산식에 의하여 계산된 금액으로 하는 것이 타당하다. (2) 실지가액의 구분이 불명한 경우의 안분 1) 감정가액이 모두 있는 경우 - 감정가액비율로 안분함 예시-1) 토지와 지상건물을 양도함에 있어서 양도가액을 200,000,000원(부가세포함)으로 한 경우.단 공급계약일 현재 감정가액은 토지 120,000,000원,건물130,000,000원임 토지의 공급가액: 200,000,000 x 120,000,000/(120,000,000+130,000,000x1.1)=91,254,753 건물의 공급가액: 200,000,000 x 130,000,000/(120,000,000+130,000,000x1.1)=98,859,315 건물의 부가세액: 98,859,315 x 0.1 = 9,885,932 -공급자는 건물에 대하여 공급가액 98,859,315원, 부가가치세액 9,885,932원인 세금계산서를, 토지에 대하여는 공급가액 91,254,753원인 계산서를 발행교부할 것임 예시-1) 토지와 지상건물을 양도함에 있어서 양도가액을 200,000,000원(부가세별도)으로 한 경우.단 공급계약일 현재 감정가액은 토지 120,000,000원,건물130,000,000원임 토지의 공급가액: 200,000,000 x 120,000,000/(120,000,000+130,000,000)=96,000,000 건물의 공급가액: 200,000,000 x 130,000,000/(120,000,000+130,000,000)=104,000,000 건물의 부가세액: 104,000,000 x 0.1 = 10,400,000 공급대가총액 : 210,400,000 -공급자는 건물에 대하여 공급가액 104,000,000원, 부가가치세액 10,400,000원인 세금계산서를, 토지에 대하여는 공급가액 96,000,000원인 계산서를 발행교부할 것임 2) 기준시가가 모두 있는 경우-공급계약일현재의 기준시가비율로 안분함 기준시가는 소득세법의 규정에 의한 기준시가이므로, ①토지는 공급계약일현재 공시된 개별공시지가, ②건물은 국세청장이 고시하는 기준시가로 한다. ③기타의 자산 - 기준시가규정없음 따라서 토지와 건물만을 함께 공급하는 경우로서 감정가액이 없는 경우에만 이 기준시가의 비례에 의하여 과세표준의 안분이 가능하다. 3) 기준시가가 없는 재화가 있는 경우 토지와 건물등 중에서 어느하나 이상이 기준시가가 없는 경우(그 중 감정가액이 없으면) 장부가액(없으면 취득가액)비율로 1차안분,기준시가가 있는 재산들에 대하여 기준시가비율로 2차 안분 예시-1) 토지와 지상건물 및 구축물을 양도함에 있어서 양도가액을 200,000,000원(부가세포함)으로 한 경우.단 공급계약일 현재 기준시가는 토지 100,000,000원,건물30,000,000원,구축물은 기준시가가 없으며,장부가액은 토지 50,000,000원, 건물 70,000,000원, 구축물 20,000,000원임 [1차 장부가액기준안분] 토지및 건물과 구축물의 공급가액비율: (50,000,000+70,000,000=120,000,000):20,000,000 [2차 기준시가기준안분] 토지의공급가액비율: 120,000,000x100,000,000/(100,000,000+30,000,000)=92,307,692 건물의 공급가액비율: 120,000,000x30,000,000/(100,000,000+30,000,000)=27,692,308 [3차 부가가치세계산] 구축물의 공급가액과 부가세액: 200,000,000 x 20,000,000/(20,000,000x1.1+27,692,308x1.1+92,307,692)=27,630,181 27,630,181x 0.1 =2,763,018 건물의 공급가액과 부가세액: 200,000,000 x 27,692,308/(20,000,000x1.1+27,692,308x1.1+92,307,692)=38,257,174 38,257,174x0.1 =3,825,717 토지의 공급가액: 200,000,000 x 92,307,692/(20,000,000x1.1+27,692,308x1.1+92,307,692)=127,523,910 4)개정규정의 적용 안분기준에 대한 위의 규정은 00.12.29일자로 개정되었으며 01.1.1이후 양도분에 대하여 적용함       (2)  토지와 건물등을 일괄 공급하는 경우   ▶  토지·건물가액이 구분되는 경우 → 구분된 실지거래가액에 의하여 토지·건물가액을 구분하여 과세함.     ▶  토지·건물가액이 구분되지 않는 경우 → 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 구           분 안 분 계 산 방 법 감정평가가액이 있는 경우 감정평가가액에 비례하여 안분계산 감정평가가액이 없는 경우 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우 장부가액(취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가 있는 자산은 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산 위의 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 ☞ 국세청 고시 제2001-06호(2001. 1.18) ※ 감정평가액의 범위(영48의2 ④) 당해 재화의 공급시기(중간지급조건부 및 장기할부판매의 경우는 최초의 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말함 ☞ 2006년 개정세법 내용보기   ▶  실지거래가액을 알 수 없는 경우 토지·건물가액의 안분계산기준 적용순서(영48의2 ④) 감정평가가액 ⇒ 기준시가 ⇒ (장부가액 ⇒ 취득가액)

출처 : 그냥 가끔씩은 기록하고 싶다.

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